令和7年1月10日　提出 北九州門司 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -11 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区高砂町５４７番１１ ｢高砂町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 門司港 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣る行止り道路の 住宅地域 街 路 ４．５ｍ　市道 交通 施設 門司港駅　南東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移してい くと予測する。県道背後の行止り道路内の住宅地域で需要は弱く下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の住宅地域と判断した。需要者の中心は周辺地域に地縁等を有し、市内の都心部へ通勤するマイホ ームの購入を目的とするエンドユーザーが想定される。門司区は人口減少、高齢化が進み住宅需要は弱含みで推移して いる。当該地域は中心部より少し離れた郊外に位置し、また、街路条件が劣り需要が弱含みで地価水準は下落基調で推 移している。市場の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で自用目的での取引が中心である。収益物件は極めて少なく賃貸市場が未 成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求めた 実証的な価格であり、典型的な需要者は居住の快適性などに見合う取引水準を重視するため規範性は高いものと考えら れる。前年対象標準地の価格等を勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか に上昇している。区の人口、世帯数は減少、 高齢化率は上昇傾向である。 既成の住宅地域で地域要因に特段の変動はな い。幹線道路背後の地域であるが街路条件が 劣り地価は下落基調で推移している。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％