令和7年1月10日　提出 北九州門司 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ ｢風師４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 小森江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地にある既成の住宅地域 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小森江駅　北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,176) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 急傾斜地の高台に存する既成住宅地域。街路条件が良好でなく車両通行等にやや困難がある。利便性の良い平坦 地と比べ需要は弱く、圏域内における競争力がやや低い。地価は今後も緩やかな下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、門司区内の居住者で北九州市内へ通勤する一次 取得者である。標準地は、急傾斜地勢の高台に所在し、人気のある平坦地の大里地区等と比べ選好性が劣り、圏域内に おける競争力は相対的に低く門司区内の住宅地需要は二極化している。取引の中心となる価格帯は、土地は、標準的な 画地規模で５００万円前後、中古建物付きは規模、築年数にもよるが１，２００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ急傾斜地の既成住宅地域であり、収益性に乏しく賃貸市場は未成熟であること から収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、近隣地域及びその周辺の事例を中心に求めた価格であり、市場性 を反映した実証的な試算価格で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少傾向にあり、高齢化率 も県内の平均よりも高い水準で推移。建築費 高騰や物価高により不動産市場の先行きはや や不透明な状況。 近隣地域は、傾斜地勢の既成住宅地である。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％