令和7年1月10日　提出 北九州門司 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区清滝３丁目１２番１３ ｢清滝３－１－５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 門司港 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、土地利用は当面、概ね現状維持程度での推移と予測する。最寄駅からは 比較的近いが、旧態依然とした印象から需要は総じて低調で、地価は当面、下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司港地区に控える住宅地域と把握される。典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人で、 当該市場参加者は、土地・建物総額も勘案しつつ、取引水準を重視して価格判断を行うと理解される。近隣地域は最寄 駅からは比較的近いが、既存の小規模住宅が多いこともあり旧態依然とした印象から需要は脆弱で、地価は下落基調で 推移する。敷地規模１２０㎡程度の中古物件で凡そ６００万～１，０００万円程度が取引の中心価格帯と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、自己が居住目的での 不動産取引が支配的であるから、本件では市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力は高い。 したがって本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準 価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、適正と判断される鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復の継続が期待される中、海 外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、 金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす 影響に留意の要。 地域要因に変動はないが、傾斜地勢の小規模 既成住宅地域で土砂災害警戒区域の指定や居 住環境等の諸条件を映じて需要は弱含みで、 地価は下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％