令和7年1月15日　提出 とさ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   とさ 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐郡土佐町田井字田井町１４９５番３外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西12m国道、背面道 水道、下水 大杉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の国道沿いの商業地 域 街 路 １２ｍ国道、背面道 交通 施設 大杉駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷、高知市への顧客の流出等により町内の商業地の収益性は低下傾向にある。過疎化、高齢化等の 町勢の衰退等により地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土佐町及びその周辺町村の嶺北地区内の商業地域である。需要者は土佐町及び周辺町村の個人事業者及 び法人が大部分を占める。近隣地域は、幹線道路である国道沿道の商業地域である。周辺国道沿道には集客力を有する 商業施設が立地し、町内で最も繁華性が高い地域の一角を形成しているが、背後地域を含む商圏人口減少等により、地 価は弱含み傾向で推移している。取引の中心価格帯は坪当たり８．５万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内では自用目的の取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場が形成されていないため収益価格は求めることが できなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。よって比準価格 を標準とし、価格形成要因の動向等に留意して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の構造的な問題によ り、地域経済は衰退傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％