令和7年1月15日　提出 土佐清水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市天神町１１８番 ｢天神町２－３｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅、店舗 ビル等が多い中心的 商業地域 北12m国道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店舗も見られる土佐清水 市の中心商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 少子高齢化、地域経済の低迷、災害懸念等の影響から商況の衰退傾向に歯止めがかからない。しかしながら、こ うした状況を打開するような要因は現在のところ見られず、今後も下落傾向を基調として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幡多地区における商業地域全域で特に土佐清水市内の商業地との価格牽連性が強い。需要者は同圏域に地 縁的選好性を有する地元出身者が典型的である。近隣地域は中心部における国道沿いの商業地域であるが、四万十市の 大型商業施設への顧客の流出や少子高齢化等の影響から、長期にわたって繁華性は衰退している。その一方で、最近は 低廉化した地価水準との関連から下落幅は小さい。なお、取引が少なく中心的価格の指摘は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は併用住宅や小規模事務所ビル等が多い商業地域である。また、市場内は自己使用目的の取引が中心で、収益 目的の賃貸用建物の新築は見られず、賃貸市場が未成熟である影響から収益価格は試算しなかった。比準価格は、実際 の市場において成立した代替・競争等の関係に立つ取引事例を基に試算されており、説得力を有する価格と認められる 。よって、本件では、比準価格を重視しつつ今後における市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しているものの、 当市では明確な産業構造の不在に加えて、少 子高齢化や災害懸念が地域経済を阻害してい る。 津波発生に対する警戒感は依然として強く、 産業の低迷、それによる商況の低下等も市場 を減退させているが、地域要因に特段の変動 は見られない。 変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％