令和7年1月15日　提出 土佐清水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市三崎浦１丁目１０３０番１ ｢三崎浦１－７－７｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道 中村 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁家住宅から発展した郊外の 住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 中村駅南西方 35.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁業の不振や災害懸念等から近隣地域に対する需要は減退している。しかしながら、こうした状況を打開するよ うな要因は現在のところ見られず、今後も下落傾向を基調として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市周辺部における住宅地全体で、農家集落や漁家集落との代替性も認められる。需要者の中心は同圏域 に強い地縁的選好性を有する地元出身者が典型的で圏外からの流入は少ない。市場内は、少子高齢化や漁業の不振等を 原因とする不動産の取得意欲の低下や自然災害に対する警戒感などの影響から、市場そのものが希薄化しつつある。な お、市場内における中心的価格に関しては、取引件数自体が少なく一概な指摘が困難な状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内では自己使用目的の取引が支配的で賃貸物件の新規供給は稀有である。典型的な需要者は地縁性、安全性や快適 性等を重視して行動することが一般的で、取引事例を基礎とする取引事例比較法の説得力は総じて高いと判断できる。 本件比準価格は、価格牽連性が高い取引事例から適正に比準されており、市場特性を適切に反映している。以上より、 本件では、比準価格を重視しつつ、代表標準地からの検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土佐清水 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [166.6] [102.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しているものの、 当市では明確な産業構造の不在に加えて、少 子高齢化や災害懸念が地域経済を阻害してい る。 津波発生に対する警戒感は依然として強く、 当該地域に対する需要は減退しているが、地 域要因に特段の変動は見られない。 変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％