令和7年1月15日　提出 土佐清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市旭町４７４番２ ｢旭町１２－３｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地外縁部に位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え災害懸念による影響も相俟って、近隣地域に対する需要は弱い。しかしながら、こうした 状況を打開するような要因は現在のところ見られず、今後も下落傾向を基調として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部における住宅地一帯で特に平野部における既成住宅地との代替性が強い。需要者は当市在住の 一次取得者が中心で圏域外からの流入は稀有である。近隣地域周辺の利便性は高いが、災害懸念から宅地需要は平野部 から高台へとシフトしており、近隣地域に対する需要圧力は弱い。急激な下落による一服感から下落幅は小さいものの 、少子高齢化に伴って地価は下落傾向を基調としている。取引が少なく中心的価格の指摘は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内では自己使用目的の取引が支配的で賃貸物件の新規供給が稀有である。こうした市況を背景に本件では収益価格 の試算が馴染まず、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、取引自体が少ない市場特性との関連から事例を広範 にわたって収集せざるを得なかったものの、競争関係に立つ事例より比準することができ、実証的な価格が得られた。 よって、本件では比準価格を重視しつつ今後における市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しているものの、 当市では明確な産業構造の不在に加えて、少 子高齢化や災害懸念が地域経済を阻害してい る。 津波発生に対する警戒感は依然として強く、 高台との競合から当該地域に対する需要は減 退しているが、地域要因に特段の変動は見ら れない。 変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％