令和7年1月15日　提出 室戸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室戸 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室戸市浮津字北鎌原６７番１ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 事務所 ＲＣ2 店舗、営業所等が多 い県道沿いの商業地 域 北西12m県道 水道 奈半利 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   195 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いのスーパー、ＤＲＧ 等が所在する中心商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 奈半利駅南東方 24.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で店舗の閉鎖が見られるが、その他特段の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室戸市の幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一円。東部幹線の県道沿いの市内随一の商業地域であり有 数の顧客吸収力を有する。現役世代を中心とする人口減少から閉鎖店舗も見られるが、スーパー、ＤＳ、ＣＳ等が建ち 並ぶ中心商業地域であり当面現状維持が続く。典型的な需要者は全国から地元までの法人又は個人事業者であり総額に ついては取引規模が個別的で相場として見いだし難いが１１．５万円／坪程度が中心価格帯であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自己使用目的の取引が中心であることや賃貸市場が未成熟で規範性を有していないため試算しなかった。 一方、比準価格は、取引自体が少ないなか厳密に時点修正、要因分析を行った結果、同一国・県道沿い及びその周辺の 事例が得られ僅少の範囲内に収斂しその互いの妥当性を確保できている。よって、実証性を保持する比準価格を採用し 、一般的要因・地域要因の変動状況及び代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化により、全般的な消費量の 縮小から収益性は低下しつつある。 周辺で店舗の閉鎖が見られ、やや商況の低下 が緩やかではあるが進む。 特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -12.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％