令和7年1月15日　提出 高知 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -23 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市神田字辰ノ尾２４１番７１ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域内 (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南4.6m市道 水道、ガス 朝倉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神田川南側に所在する熟成度 の進んだ辰ノ尾団地 街 路 基準方位北４．６ｍ 市道 交通 施設 朝倉駅　南東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,184) 居住誘導区域内 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、土佐道路南側の神田川の南部に位置する熟成度の進んだ住宅地域で ある。今後地価は上昇傾向にある予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市内の一般住宅地域一円である。高知市郊外部の西部地域について選好性が強い。典型的需要者は高 知市内在住の一次取得者である。近隣地域は、神田地区の周囲は山間の奥まった南西部に所在する住宅地域にあり、こ れまで交通接近性に劣るため、土地需要はやや低調であった。しかし、近年は、今後はやや上昇傾向にあると推定され る。土地需要は比較的強く１７万円／坪の水準にあると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内の街路条件、画地条件等では投資採算に見合った共同住宅を建てることが困難で、土地需要者の視点が居住の利 便性であることから収益価格が規範となっていないため試算しなかった。一方で、比準価格は、補修正及び要因比較も 妥当でありその精度及び規範性は高い。よって、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との価格の均衡 に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [166.0] [104.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では継続的人口減少が続く。雇用者所得 も緩やかに上昇傾向にある。今後は、物価高 、住宅ローン金利の上昇にも注視する。 地域内には特段の変動はない。近年は土地需 要は比較的旺盛である。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％