令和7年1月10日　提出 久万高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町久万２６７番１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が存在する路線商業 地域 西15m国道、三方路 水道、下水 いよ立花 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 いよ立花駅南東方 28.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は久万高原町中心部の国道沿いに店舗等が存する商業地域である。地域は人口減少等により衰退傾向に あり土地需要も減退しているが、当面は現在の環境のもと、現状の利用状況が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧久万町を中心とした久万高原町内及び砥部町内における商業及び商住混在地域等の広域的な圏域。需要 者の中心は圏域内に所在、地縁を有する法人、個人事業者等だが、圏域外からの流入需要も若干見られる。近隣地域等 の周辺ではまれに出店等が見られるが、久万高原町では人口減少が著しく、商圏人口の減少により近隣地域等の土地需 要は弱い。近年、久万高原町内では商業地の取引は非常に少なく需要の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己使用目的が支配的な賃貸市場が未成熟な地域等ゆえ、収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格 のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められたもので市場の実態 を適切に反映した価格である。よって本件では当該地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討を踏まえ、周 辺の公的価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久万高原町では人口減少、少子高齢化が進ん でおり、地域経済も低迷している状態で、土 地需要は弱く、地価の下落が続いている。 地域は久万高原町中心部の商業地域だが、一 般的要因の影響等で既存商業地域は衰退傾向 にある。地域では土地需要は弱く、地価下落 が続いている。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％