令和7年1月12日　提出 西予 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 5-3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市野村町野村１２号７４９番１ ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 東15m国道 水道、下水 下宇和 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 下宇和駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧野村町の低層店舗、営業所等が見られる沿道サービス型の路線商業地域であり、今後も現状を維持 するものと予測する。人口減少により宅地需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西予市内の商業地域及び住商混在地域を包含する圏域と判定。特に代替性の強い地域は旧野村町中心部 の商業地域である。需要者は地元に地縁、血縁性のある企業、個人店主等が主であり、圏域外からの市場参加は殆ど見 受けられない。高齢化、それに伴う後継者不足、人口減少等の影響で、商業繁華性は衰退傾向が継続しており、依然と して地価は下落傾向で推移している。取引件数は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小売店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が主で、賃貸市場は成立しておら ず、収益目的の賃貸物件を想定するには無理があるため、収益価格は試算出来なかった。よって比準価格を標準とし、 周辺の標準地価格や前年価格からの変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧野村町では人口減少、地場産業の不振等の 影響により、地域経済は厳しい状況が続いて おり、宅地需要は依然として低調に推移して いる。 地域要因に特段の変動は認められない。低迷 する地域経済情勢等により商業地の需要は脆 弱で地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％