令和7年1月14日　提出 松山 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 5-18 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市南久米町２２６番１外 ②地積 　(㎡) 1,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ6 店舗、共同住宅等が 多い駅前の商業地域 北東10m県道、西側道 水道、ガス、下水 久米 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 久米駅　北西方 220m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道路沿線の商業地域として概ね熟成しており、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市郊外の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は県内外の企業及び個人事業者等が想定さ れる。取引価格は規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にあるが、３３万円／坪程度の物件 を中心に取引が行われている。当該地域は店舗の集積度が比較的高い幹線道路沿いに位置し駅にも近接することから、 沿道サービス型施設のほか、共同住宅用地等としての需要も見込まれ、地価は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域であると判断され、収益価格を求めようと試みたが建 築費の上昇もあって試算途中で純収益がマイナスとなり試算することができなかった。比準価格は現実の取引実態を反 映した実証的な価格であり信頼度は高い。したがって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 5-17                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [151.6] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や建築費高騰で景気は不透明である 。商業地需要は利便性高い地域に集中してい る。 駅に近接した旧来からの商業地域であり、地 域要因に特段の変動は認められないが、地価 は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％