令和7年1月9日　提出 松山 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 5-11 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市三番町２丁目１０番１０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,360) 1:3.5 店舗 Ｓ7 中高層飲食店ビルが 建ち並ぶ商業地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大街道 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大街道電停南方 310m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 松山市中心部の飲食店舗を中心とした商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響により一時繁華性が低 下したが、回復しつつある。今後はテナント等の入居状況がさらに改善することが期待される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部の商業地域一円で、特に代替性の高い地域は飲食店等が多い大街道周辺の商業地域である。 需要者は県内の個人及び事業者が殆どである。飲食店を中心とした地域は幾分回復しつつあるものの、新型コロナウイ ルス感染症の影響によりテナントの退出が続いた後も回復は鈍く、収益性が落ちている状況にある。中心となる価格帯 は、規模、繁華性等の状況によりまちまちであるため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地価及び建築費に見合う賃料収受ができておらず、収益価格はマイナス算定となったため、試算できなかった。一方、 比準価格は、相対的に信頼性の高い複数の取引事例により試算されており、精度は高い。したがって、精度の高い比準 価格を妥当と認め、前年価格からの推移、代表標準地及び周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    361,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [176.3] [100.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地域への投資は根強く、高値の取引が散 見される等活発な投資環境となっている。 テナントの戻りは鈍いが、資金力のある企業 や個人投資家の投資意欲は根強く地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％