鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
坂出 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂出 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

TEL.

鑑定評価額

9,760,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂出市京町１丁目３７９３番１８外｢京町１－２－１３｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗ＲＣ2	各種小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス	坂出 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

坂出駅北方

250m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域の中核的存在であった大型商業用店舗の閉鎖が決定されたが、その後の利用形態が公式に発表されていない
等、近隣地域を内包する周辺地域の将来性はやや流動的であるため、今後の動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏のコアは、市内中心部の既成商業地域であるが、近年は隣接の丸亀市や高松市の商圏に組み込まれた感があ
り、地域の独自商圏及び固有の顧客流動性は急速に失われつつある。主な需要者は投資採算性よりもむしろ地縁的選好
性を市場参入動機とする地元法人、個人等であるが、需要圧力は総じて低下傾向にある。地域の不動産に係る標準的価
格水準帯については、不動産取引件数が十分ではないため、その標準値の指摘が困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（自己使用が中心であり、地域の賃料水準判断に際しての客観的指標となり得るテ
ナントの絶対数が十分ではない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格は属す
る地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、地域の将来の動向にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　坂出（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     65,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国的に不動産市場の回復を助成してきた一
般的要因の諸力は、当該地域においてはその
明確な存在が確認できない状況にある。

相対的陳腐化傾向にある地域要因の現状を反
映して、土地需要、地価水準共に軟調を基調
として推移している。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

坂出 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ７ -49084	坂出市		建付地	（　）	正方形	北9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	香川ＫＲ７ -41003	坂出市		更地	（　）	長方形	北8m市道、西4m、角地		（都）近商 (90,300)
c	香川ＫＲ７ -41021	坂出市		更地	（　）	正方形	北15m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	香川ＫＲ７ -41026	坂出市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m県道、西22m、北3m、三方路		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,478	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,462	100 [ 80.0]	65,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 40,595	100 [ 95.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,349	100 [ 63.4]	65,219		65,200
c	(　 ) 51,423	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,960	100 [ 76.7]	66,441		66,400
d	(　 ) 41,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.8]	51,561	100 [ 79.2]	65,102		65,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	売急ぎ	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,600 円／㎡]

坂出 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,108,857	824,478	3,284,379	3,053,730	230,649	（　0.9717） 224,122	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,394,549 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂出 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階を事務所の建物を想定。各階ともフロア部分貸しを想定した。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

地域性及び想定建物の状況より標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	90.3	75.85	1,850	140,323	6.0	841,938
							0.0	0
2～ 2	事務所	84.00	90.3	75.85	1,500	113,775	6.0	682,650
							0.0	0
3～ 3	事務所	84.00	90.3	75.85	1,400	106,190	6.0	637,140
							0.0	0
～

～

計		252.00	90.3	227.55		360,288		2,161,728
								0

⑨年額支払賃料	360,288 円　×　12ヶ月　＝　 4,323,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,323,456 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 453,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,085,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,161,728 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.20 ％　＝　 23,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,108,857 円　　　　（　 27,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,861 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂出 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,578 円	4,539,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,700 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,478 円　（　　　　　　 5,533 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,053,730 円（　　　　　 20,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,108,857 円
②総費用	824,478 円
③純収益　①－②	3,284,379 円
④建物等に帰属する純収益	3,053,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,394,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

坂出 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	坂出市京町一丁目３７９３番１８	4710000096843-0000
2	坂出市京町一丁目３７９３番２０	4710000096845-0000
3	坂出市京町一丁目３７９３番２３	4710000096847-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
坂出 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂出 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　小松　真理

TEL.

鑑定評価額

9,760,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂出市京町１丁目３７９３番１８外｢京町１－２－１３｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗ＲＣ2	各種小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス	坂出 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

坂出駅北方

250m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部の既成商業地域である。顧客は郊外型の複合商業施設へ流出しておりイオン坂出店の閉店が決定し
、より加速すると予測される。商況は低調で、地価も下落基調にあるが、下落幅は縮小傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

ＪＲ予讃線「坂出」駅周辺の商業地域を同一需給圏の範囲とし、主たる需要者は圏内で事業等を営む個人又は中小法人
である。顧客は郊外の大型複合商業施設等に流出し、既存商業地の商況は低調で衰退傾向にある。取引の中心価格につ
いては、業種や規模により取引価格には値幅があり明示は困難であるが、１５０㎡程度の土地で１，０００万円程度と
思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、当市内の代替競争関係にある事例より求めており市場性を反映した実証的な価格と言える。一方、収益価
格は対象標準地の画地規模が小さく、経済価値に即応する適正な賃貸建物を想定し得ず低位に求められた。需要者は、
市場での取引価格を基に取引の意思決定すると考えられるため、本件は比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
標準地や県基準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地中心部の既存商業地は商業収益性に大
きな改善は見られない。需要は依然として弱
含みのままである。

市街地中心部の既存商業地で大きい変化はな
い。商況は低調のままで地価も弱含み基調で
推移している。

地域においてほぼ標準的画地であり、通常の
選好下にある。個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

坂出 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ７ -49084	坂出市		建付地	（　）	正方形	北9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	香川ＫＲ７ -41026	坂出市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m県道、西22m、北3m、三方路		（都）商業 (100,400)
c	香川ＫＲ７ -49083	坂出市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	香川ＫＲ７ -3018	丸亀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東4.5m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,478	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,462	100 [ 80.2]	65,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,400
b	(　 ) 41,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.8]	51,561	100 [ 78.2]	65,935		65,900
c	(　 ) 52,394	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,818	100 [ 78.4]	66,094		66,100
d	(　 ) 48,011	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	68,509	100 [ 104.5]	65,559		65,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.5
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,600 円／㎡]

坂出 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,108,857	824,478	3,284,379	3,053,730	230,649	（　0.9717） 224,122	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,394,549 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂出 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階を事務所の建物を想定。各階ともフロア部分貸しを想定した。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

地域性及び想定建物の状況より標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	90.3	75.85	1,850	140,323	6.0	841,938
							0.0	0
2～ 2	事務所	84.00	90.3	75.85	1,500	113,775	6.0	682,650
							0.0	0
3～ 3	事務所	84.00	90.3	75.85	1,400	106,190	6.0	637,140
							0.0	0
～

～

計		252.00	90.3	227.55		360,288		2,161,728
								0

⑨年額支払賃料	360,288 円　×　12ヶ月　＝　 4,323,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,323,456 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 453,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,085,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,161,728 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.20 ％　＝　 23,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,108,857 円　　　　（　 27,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,861 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂出 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,578 円	4,539,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,700 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,478 円　（　　　　　　 5,533 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,053,730 円（　　　　　 20,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,108,857 円
②総費用	824,478 円
③純収益　①－②	3,284,379 円
④建物等に帰属する純収益	3,053,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,394,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

坂出 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	坂出市京町一丁目３７９３番１８	4710000096843-0000
2	坂出市京町一丁目３７９３番２０	4710000096845-0000
3	坂出市京町一丁目３７９３番２３	4710000096847-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考