令和7年1月14日　提出 高松 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -24 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ ②地積 　(㎡) 650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北4m市道 水道 房前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧市街化調整区域内の住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 房前駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 高松市東部郊外、旧牟礼町の農家住宅を中心とする住宅地域で、大きな変化もなく、今後も現況と同様に推移す るものと予測する。人口減少、少子高齢化といった背景から需要は依然低調で地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね高松市東部郊外及びさぬき市西部の住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する個人である ものと思料する。地域的な変化は少なく、人口減少、少子高齢化といった要因から、地価は弱含みで推移しているが、 下落幅は縮小傾向であり値頃感も認められる。市場の中心価格帯は土地で画地規模により幅はあるが、概ね３００万～ １，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、地域的特性の類似する事例を含め各事例とも適切に補修正を行って おり、実証的な価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり賃貸市場が未成熟なため 賃料水準の把握が困難なことから試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うこ とから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -27             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復傾向であったが、建築コス トの上昇や物価高騰、金利の上昇リスク等か ら、やや不動産需要は鈍化している。 大きな地域的要因の変化はなく、現在の状況 が継続している。地価は弱含みで推移してい るが、下落幅の縮小傾向を維持している。 街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常 の選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ 0.0 ％