令和7年1月15日　提出 美波 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美波 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗、一般 住宅が混在する近隣 商業地域 北6m町道、西側道 水道、下水 日和佐 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 四国霊場２３番札所薬王寺前 の商業地域 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 日和佐駅北東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺人口は減少傾向で、参拝客の消費も減少しており、商況は低下しつつある。このため、土地需要は低調で、 空き店舗が多く、今後においても地価の下方調整が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美波町を中心に海部郡内の商業地域及び幹線道路沿いの混在地域である。需要者は、海部郡内の法人、 個人事業者等が中心である。当地域は、土産店、飲食店、日用品店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、商圏人口の減少 参拝客の流入の減少で商況が低下している。移住者等による空き店舗の活用、サテライトオフィスの開設等が徐々に進 みつつあるが、土地需要の回復はみられない。中心価格帯は、土地のみで７～９万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内における事例を広域的かつ過去に遡り収集したが、要因比較等は妥当なものと 判断される。一方、当地域は商業地域であるが、自用の建物が殆どで賃貸需要が弱く、収益事業目的での土地需要は殆 どみられないため、収益還元法を適用することは断念した。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牟岐 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [101.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化、高齢化が進み、商圏人口が減少して いる状況下に有り、新規に店舗を開業する事 業者が少ない。商業地の需要が回復する可能 性は低い。 近年は、移住者等による飲食店等の開店もあ るが、地域全体を活性化するには至っておら す、商業地の需要は低調のまま推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％