令和7年1月15日　提出 牟岐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 診療所兼住宅 Ｓ3 店舗、事業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北西9m国道 水道 牟岐 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 牟岐駅北東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ牟岐駅近くの国道沿いに形成された商業地域。商圏人口の減少や購買手段の多様化、自然災害リスクの影響 から土地に対する投資意欲が低迷しており、地価下落が当面続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牟岐町内から周辺の海陽町や美波町にかけての海部郡一円の商業地域及び住商混在地域と把握される。 需要者の中心は、郡内の個人事業主や一般事業法人。古くから町内の中心的商業地区の一角を担ってきたが、商圏人口 の減少に加え、南海トラフ地震発生時の津波被災リスクが強く意識されていることもあり、新たに土地を確保しようと する動きに乏しく地価下落が長期化している。取引が極めて少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は時間的及び場所的範囲をやや拡大した上で収集した取引事例に基づき試算したものであるが、各地域の価格 推移動向や地域の特性を適切に分析した上で算定しており、市場性が相応に反映された価格と言える。一方、町内商業 地は自用の店舗や事業所としての利用形態が定着しており、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかっ た。よって、比準価格を採用し、地域の趨勢や単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率はいずれも県平均を上 回る。一時出された南海トラフ臨時情報の影 響もあって、地価下落に歯止めがかからない 状況にある。 商圏とされる町内人口の減少に加え、自然災 害リスクから既成商業地区に対する需要が低 迷しており、地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％