令和7年1月15日　提出 牟岐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 725,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字牟岐浦字宮ノ本６２番 ②地積 　(㎡) 49   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、漁 家住宅等が混在する 住宅地域 南西6.1m県道 水道 牟岐 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ．１ｍ県道 交通 施設 牟岐駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁家住宅、一般住宅等が混在する在来の住宅地域である。若年層の流出に伴い、過疎化、高齢化が進み、宅地需 要は低調で空家が増えつつある。今後においても、地価の下落は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牟岐町内の住宅地域一円である。需要者は、町内に居住又は地縁を有する個人が中心である。当地域は 、牟岐港を中心とした規模の大きい漁家集落であるが、漁獲量及び収入の減少で漁師町としての活気が消え、若年層の 町外への流出が続いている。また、津波被害リスクが大きく、郊外の高台地に需要が流出している。このため、当地域 の宅地需要は低調で、空家が増えている。市場の中心価格帯は、土地のみで坪４～５万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、土地取引にあたっては、自己居住目的での需要が殆どで、居住の快適性を重視して価格が形成さ れている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内における事例を広域的かつ過去に遡り収集したが、要因比較等は適 切なものと判断した。一方、収益価格は、過疎化が進む地域であり賃貸需要は望めず、収益物件を想定することは合理 性を欠く。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美波 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [148.9] [102.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済状況よりも、過疎化、高齢化による影響 が強く反映され、需要不足から、市場は買い 手優位の状況が続く。 高齢者のみの住民が多く、かつてのように隣 接地所有者等が空家を取得することが少なく なった。潜在的な供給は多いが、需要は低調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％