別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
周南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市古泉１丁目１０７３番４
 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 空地

 事業所、店舗、住宅
等が混在する県道沿
いの地域		 北16m県道、西側道 水道、下水 新南陽

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 新南陽駅南西方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧新南陽市の幹線道路沿いに店舗、事業所、一般住宅等が混在する地域であり、現況の利用形態が継続するもの
と予測する。比較的交通量は多く、当面の地価は概ね堅調に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧新南陽市の幹線道路沿いを主とする、周南市内の商業地域一円である。主たる需要者は地元中小企業の
ほかに、県内外の広域的エリアを対象とする企業も想定し得る。近隣地域は比較的自動車交通量が多い幹線道路沿いに
あり、一定の繁華性に基づく需要が持ち直している。当該地域において取引される規模等は様々であるため、需要の中
心となる総額は見出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧新南陽市に存する幹線道路沿いの商業地を主として事例を収集、選択を行った。近隣地域は事業所、店舗、住宅等が
建ち並ぶ商業地域であるが、賃貸市場では元本価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等の理由により、収益価
格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地を規準とした価格等
との均衡にも十分留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [102.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山口県内における個人消費等、景気は持ち直
し傾向とみられる。県平均と同様、周南市の
人口は減少しており、高齢化率は上昇してい
る。

幹線道路沿いに店舗、事業所、一般住宅等が
混在する地域であり、比較的自動車交通量も
多く、地価は緩やかに上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０６

-18047		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b 周南市０６

-18038		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c 周南市０６

-5029		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
東3.5m、角地
１住居

(70,200)
d 周南市０７

-18007		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,632 		 100
[ 106.7]
33,395 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
39,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
41,983 		 100
[ 122.5]
34,272 
35,000 
c (　           ) 
41,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
46,460 		 100
[ 131.7]
35,277 
36,000 
d (　           ) 
24,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.9]
36,810 		 100
[ 110.9]
33,192 
33,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



周南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,959,409 
818,200 
3,141,209 
2,496,600 
644,609 		 （　0.9722）
626,689 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     12,051,712 円　　　　（　     18,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   661 ㎡     19.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建て店舗の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
200.00 
100.0 
200.00 
1,750 
350,000 		 4.0  1,400,000 
1.0  350,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

350,000 		 1,400,000 
350,000 
⑨年額支払賃料        350,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,200,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       336,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,864,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,400,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,959,409 円　　　　（　         5,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,793 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,000 円  　　　        4,200,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,600 円  　　　　     34,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,200 円　（　　　　　　         1,238 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,496,600 円  
（　　　　　         3,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,959,409 円      
②総費用 818,200 円      
③純収益　①－② 3,141,209 円      
④建物等に帰属する純収益 2,496,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,609 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,689 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,051,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市古泉一丁目１０７３番４
 2501000050369-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
周南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市古泉１丁目１０７３番４
 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 空地

 事業所、店舗、住宅
等が混在する県道沿
いの地域		 北16m県道、西側道 水道、下水 新南陽

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 新南陽駅南西方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧新南陽市『古泉』地区に位置する県道沿線の商業地域で、幹線道路沿線における比較的規模の大きい土地需要
は底堅く、また値頃感も相俟って地価は若干上昇の兆しが窺える。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は周南市郊外に存する幹線道路沿線の商業地域を中心に、周南市及び隣接都市内に存する幹線道路又はそれ
に準ずる街路沿線の商業地域全域と言える。主な需要者は地元企業（法人）等と推察される。当近隣地域は旧新南陽市
市街地近郊の県道沿線地域で、一定規模の土地需要には底堅さが見られ、又、値頃感も相まって当面地価は堅調に推移
すると推定される。尚、不動産取引においては規模や利用形態等が一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所、店舗、住宅等が混在する県道沿線の地域であるが、不動産取引では自用目的が主で、取引利回りは
価格指標となっておらず賃貸市場は未成熟で、且つ、想定項目を内包する収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断され
る。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、近隣地域及び周辺地域の需給
動向を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [102.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向であり、高齢化率は県平
均並みで上昇傾向にある。不動産市場では地
域性による二極化の動きが継続している。


旧新南陽市中心市街地近郊の路線商業地域で
、一定規模を有する需要は底堅く、また相対
的値頃感もあって、地価は若干の上昇基調を
示している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０７

-21024		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東8m、角地
商業

(100,400)
b 周南市０６

-22001		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c 周南市０６

-14004		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m県道、
北西4.5m、
二方路
近商

(100,200)
d 下松市０７

-14001		 下松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,752  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,711 		 100
[  98.8]
35,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,800 
b (　           ) 
40,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,777 		 100
[ 121.9]
34,272 
35,000 
c (　           ) 
45,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
45,066 		 100
[ 130.7]
34,480 
35,200 
d (　           ) 
37,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,930 		 100
[ 110.7]
34,264 
34,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,300 円／㎡]  



周南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,936,783 
814,480 
3,122,303 
2,482,000 
640,303 		 （　0.9722）
622,503 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,971,212 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   661 ㎡     19.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の地域的特性、テナント需要の動向等を考慮し、平家建一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建の建物一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,740 
348,000 		 4.0  1,392,000 
1.0  348,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

348,000 		 1,392,000 
348,000 
⑨年額支払賃料        348,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,176,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,176,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       334,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,841,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,392,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          348,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,057 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,936,783 円　　　　（　         5,956 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,783 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 125,280 円  　　　        4,176,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     34,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         814,480 円　（　　　　　　         1,232 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,482,000 円  
（　　　　　         3,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,936,783 円      
②総費用 814,480 円      
③純収益　①－② 3,122,303 円      
④建物等に帰属する純収益 2,482,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 640,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 622,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,971,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市古泉一丁目１０７３番４
 2501000050369-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考