令和7年1月15日　提出 光 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 1,080,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江４丁目４０３０番２ ｢浅江４－２－１｣ ②地積 　(㎡) 53,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 大規模工場を中心と した工業地域 西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 光 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 260.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山口県東部では工場地の供給が限定的であり、自然災害等が少ない土地を求めて、県内外から未だ根強い工業地 需要が窺える。当該需給を反映して、地価水準は今後も緩やかな上昇傾向を続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市内の工業地のみならず、山口県の工業地一帯に及ぶ圏域と捉えた。需要者としては市内及び隣接市の 企業だけでなく、県内外の事業者等も含まれる。海外での工場運営のリスクの顕在化に加え、国内でも自然災害の少な い工業適地を探す動きもあり、市内工業地需給は概ね安定的に推移している。市場での中心価格帯については、取引さ れる規模がまちまちであり、標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は光市臨海部に立地する大規模工業地域であるが、賃貸事例等の思料も乏しく収益還元法は適用は断念した。 比準価格は、山口県中東部の規範性のある取引事例により試算した価格であり、市場の実態を反映しており、適合性及 び規範性は高い。従って、本件においては比準価格を標準として、代表標準地からの規準価格とも均衡も図り、鑑定評 価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、アメリカの今後の政策動向、中東 地域をめぐる情勢等の不安要素もあるが、国 内不動産市場は概ね安定的に推移している。 光市街地に近い臨海工業地域であり、工業地 としての変化は少ない。概ね安定的に推移し ている。 山口県東部の工業地の供給は未だ少なく、需 要は安定的であり、競争力も有する。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％