令和7年1月11日　提出 岩国 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市長野字長野尻１８１５番２外 ②地積 　(㎡) 34,029   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 工場 大規模工場が散在す る臨海工業地域 南西11.5m市道 通津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北 1,300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 126.0 ｍ、奥行　約　　 270.0 ｍ、規模　　    34,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 通津駅南方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は各種の大規模工場が建ち並ぶ臨海型の工業地域であるが、団地内の主要工場の操業停止が予定された が、新工場の進出も決まったので今後の動向を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市を中心に、山口県内工業地域を包含する広範な圏域である。主たる需要者は、各種事業の経営を企 図し、大規模工場用地を取得しようとする企業と推察される。工場用地の需給及び設備投資に対する姿勢は不透明な面 もあり、国内外の経済情勢に十分留意する必要がある。当該地域において取引自体が少なく、画地条件、規模等も様々 であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において工業地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域及びその周辺の工業地域については 自社工場等によって占められ、賃貸市場が成熟していないため、適正な賃料水準は把握することが困難であった。した がって、収益還元法は適用し得ず、市場性を反映する比準価格を採用し近隣地域の需給動向等を勘案の上、社会的、経 済的要因等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内における設備投資等、景気は持ち直 し傾向とみられる。県平均と同様、岩国市の 人口は減少し、高齢化率は上昇している。 大規模工場を中心とした臨海の工業団地で、 主要工場が閉鎖予定となるが、新工場の進出 も決まり、今後の動向を見守る必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％