令和7年1月10日　提出 防府 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 1,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字新田字築地２０５４番１１外 ②地積 　(㎡) 140,464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 大規模工場が多い臨 海の工業地域 北西10m市道、三方路 水道、ガス 防府 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 390.0 ｍ、規模　　   140,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 防府駅南東方 3.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大工場地帯に存する新田地区に所在し、幹線市道沿いに工場及び営業が混在する地域である。景気は回復基調に あり、大企業の業績も安定的であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山口県内の臨海型工業地域と解される。需要者は、全国で製造業を主体とする大手企業が主体であるが 、湾岸道路に近接することより物流企業も参入している。県内景気は堅調に推移しており、土地需要は持ち直している ものと思料され、地価は上昇傾向で推移している。取引の規模及び態様等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見 出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の事務所・営業所が中心となっており、同規模の事務所・工場としての賃貸物件は少なく、収益価格 は求め得なかった。従って、本件では比準価格を標準に、更に類似の標準地・基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を 上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、原材料高騰等の影響を受け、県内工業 地の動向は業種により様々である。その中で 、製造業種の需要は堅調に推移し、地価は上 昇傾向にある。 大企業の業績も堅調であり、中心商業地域に 比較的近接する優位性から、地価は上昇傾向 にある。 特になし。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％