令和7年1月14日　提出 世羅 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世羅 5-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外 ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 中規模店舗、事務所 等の建ち並ぶ商業地 域 南東10m国道 水道、下水 備後三川 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 備後三川駅南西方 7.9km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの幹線道路沿いの商業地域である。周辺ショッピングモールの閉鎖により、地区全体での 衰退が顕著であり、今後も商業地域としては衰退傾向を強めるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世羅町中心部の商業地域一円等と判断される。需要者の中心は、地縁性を有する個人や地元で小規模店 舗を営む事業者等である。地元経済の低迷や背後人口の減少等の要因の影響を受けて、店舗閉鎖も見受けられるなど、 商業地に対する需要は弱く、取引自体も殆ど見受けられない。なお、取引のされる価格帯は、規模等によってもまちま ちであるため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、世羅町中心商業地及びその周辺に存する取引事例に比準して求めたものであり、地域格差率にややばらつ きが認められるものの、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸 市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、 規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口の減少や少子高齢化の加速化もあっ て、不動産需要は低迷が続いている。 隣接するショッピングモールの閉鎖により、 地区内の商況への影響は大きく、需要の低迷 は続くものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.0 ％  ％