令和7年1月11日　提出 世羅 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世羅 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　亮典   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外 ②地積 　(㎡) 583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地の中に農家、一 般住宅がみられる住 宅地域 西4m町道 水道 備後三川 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 町道 交通 施設 備後三川駅南西方 9.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が見られる旧来からの住宅地域であり、地域環境等に特段の変化は認められないが、過疎化・高齢化等によ り、需要は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、第一義的には東神崎エリア周辺を中心に、世羅町の住宅地域一円と把握される。需要者は地縁性 を有する個人を主としており、隣接市町からの転入は限定的な状況にある。世羅町の取引市場を概観すると、地域経済 の低迷や少子高齢化等から不動産需要は弱含みの状況が続いている。かかるなか、近隣地域における取引件数は限定的 であり、中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、世羅町内において代替競争関係の認められる住宅地の取引事例を採用しており、補修正や要因比較等も適 正に行われ、現実の不動産市場を反映した客観的な価格が得られたと認められる。なお、賃貸市場が未成熟な地域のた め、収益価格の試算は断念した。以上より、市場の実態を反映している比準価格に基づき、代表標準地価格との検討を 踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [131.8] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や人口減少、地域経済の停滞等により 、世羅町全体として不動産の需要は弱含みの 状況が継続している。 地域要因に特筆すべき変動は見受けられない が、不動産需要は停滞しており、今後も静態 的に推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％