令和7年1月14日　提出 坂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町小屋浦３丁目１０５２７番１４外 ｢小屋浦３－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 戸建住宅等が整然と 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 小屋浦 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 小屋浦駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年豪雨直前に「高島病院」（内科）が廃院して以来、小屋浦地区には病院がない。唯一のスーパー「Ａ コープ」が平成３０年豪雨後に閉店し、現在は移動販売である。当面は宅地需要の大きな回復は期し難い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂町小屋浦地区を中心とし、町内及び周辺市町も含む住宅地域一円と判定した。外部からの転入は少な く、地縁的選好性を有する個人が需要者の中心である。町中心部から離れた生活利便性に劣る立地であって取引が少な く、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃収目的で土地を取得する例は殆ど見られないため、収益価格は試算しなか った。比準価格は代替競争関係にある取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。よって 本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 72.7] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂町は、利便性の高い平地に一定の需要が見 込まれる一方、周辺部の需要は弱含みで推移 しており、二極化が見られる。 生活利便性に劣る住宅地域。平成３０年７月 豪雨で甚大な被害を受けたが、復旧が進む中 で、人々から災害の記憶が薄れつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％