令和7年1月10日　提出 広島熊野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町川角５丁目３２４番７ ｢川角５－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5m町道 水道、下水 矢野 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 矢野駅南東方 7.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型住宅団地「皇帝ハイツ」の北西側に位置し、農地等もみられる比較的小規模な住宅地域であるが、平坦地の ミニ開発に需要はシフトしており、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は熊野町、広島市安芸区矢野地区、呉市焼山地区周辺の住宅地域が圏域。需要者は、圏域内に地縁性を有 する３０～４０代程度の給与所得者等である。当地域は傾斜のある古い住宅団地であり、需要の中心が開発による新規 分譲地や利便性に優る平地部に移っているため、宅地需要はやや弱含みである。小規模開発の住宅が多く土地は１８０ ～２００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は郊外の戸建住宅地域に存し、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用 できなかった。比準価格は実際の市場で生起した取引事例に基づき査定した価格で、市場の実態を反映し、実証的かつ 、規範性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地からの規準価格を斟酌し、妥当と認められる鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島熊野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費 は上昇している。熊野町内では立地条件によ って、地価は二極化している。 主たる利便施設が集積する県道矢野安浦線か ら地理的にやや離れており、需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％