令和7年1月10日　提出 広島熊野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３ ｢城之堀９－６－３２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 店舗、空地も見られ る一般住宅地域 南東4.6m町道 水道、下水 矢野 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ町道 交通 施設 矢野駅東方 9.7km 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発の市場滞留期間の長期化に伴う供給圧力により、地価は下落傾向に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は熊野町を中心に、広島市安芸区の矢野地区、呉市の焼山地区等の住宅地域。主たる需要者は同圏域に地 縁性を有する一次取得者である。最近はパワービルダーによる土地建物総額２０００万円を下回る売り物件も見受けら れ、二極化が顕著となっている。取引の中心価格帯は、土地のみで５００万円～７００万円、新築の戸建住宅で１８０ ０万円～２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが点在する程度のため、収益還元法は適用できな かった。比準価格は近隣地域の立地性及び地域特性等の観点から充分な価格牽連性を有する事例を軸に秤量的判断を経 たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって比準価格を標準とし、市場の 動向、前年価格との検討を踏まえ、妥当と認められる鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費 は上昇している。熊野町内では立地条件によ って、地価は二極化している。 熊野町の東部周辺に位置するが、県道沿いの 商業施設に比較的近く、周辺の農地はミニ開 発によって宅地化されている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％