令和7年1月14日　提出 広島熊野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町萩原２丁目４５０７番１２ ｢萩原２－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東4.3m道路 水道、下水 矢野 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 道路配置のやや劣る、一般住 宅を主体とした住宅地域 街 路 基準方位北４．３ｍ 道路 交通 施設 矢野駅南東方 8.3km 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 農地や未利用地も散見される旧来からの住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると 予測する。地価は引続き弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊野町及び周辺市の住宅団地を含む範囲である。主たる需要者は地縁を有する町内居住者並びに広島市及 び呉市に通勤するサラリーマン世帯等が予測される。近年、町内では平坦部においてミニ開発が行われており、やや供 給過剰気味である。既存の住宅団地において中古住宅の流通が散見されるものの、動きは鈍く市場滞留期間が長くなる 傾向にある。取引の中心価格帯は、新築の戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の需要が中心で、遊休資産の活用目的等の共同住宅も散見されるが、収益性より居住の快適性が重視され る地域である。よって賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象不動産の市場に おける流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。市場性を反映した取引事例比較 法による比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島熊野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.1] [100.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野町は、広島熊野道路が無料化、熊野バイ パスの一部供用開始により、周辺の需要は多 いものの、他地区は人口減から需要は減少傾 向。 周辺は農地や空地が多く、街路条件も劣り、 需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％