鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
広島府中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島府中 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　生瀬　肇

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡府中町大通２丁目３３５９番９｢大通２－１４－６｣				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ3	中小規模店舗の中に住宅も見られる路線商業地域	東16m町道	水道、ガス、下水	天神川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ町道

交通

施設

天神川駅東方

1.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、幹線沿いに低層店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。規模の大きい土地ではマンシ
ョン用地の引き合いも強いため、商住混在化も進んでいくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町内の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域等と判定した。典型的な需要者は、地元法人が中心であ
るが、マンション開発業者等も見込まれる。近年は大型商業施設への顧客流出が続いているが、広島市のベッドタウン
として背後住宅地域の発展が進み、商業地域としての適性は依然として高い。なお、需要の中心となる価格帯は、画地
規模等によりばらつきが大きいため、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、町内商業地の取引市場の実態を反映する実証的な価格として、十分信頼し得るものと思料される。収益価
格は低層の店舗兼共同住宅の建築・賃貸を想定し、標準地の収益性を反映した理論的な試算価格であるが、当該地域は
元本価値に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。よって本件では、比準価格を標準として、
収益価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 66.6]

[100.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利環境の継続や府中町の子育て支援政策
等を背景に、引き続き外部からの転入者も多
く、宅地需要は増加している。

沿道の商業用地需要のほか分譲マンション用
地の需要も強く、地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸府中２５Ｋ５６ -355618	安芸郡府中町		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6.1m町道、中間画地		１住居宅造規制 (60,200)
b	安芸府中２５Ｋ５６ -355622	安芸郡府中町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m県道、南4.2m、角地		１住居宅造規制 (60,200)
c	安芸府中２５Ｋ５６ -355633	安芸郡府中町		更地	（　）	不整形	南西11m県道、南東1.3m、角地		近商宅造規制 (90,300)
d	安芸府中２４Ｔ５６ -445626	安芸郡府中町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m町道、北西3.9m、角地		近商宅造規制 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,815	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,067	100 [ 87.4]	256,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 223,957	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	235,286	100 [ 90.6]	259,698		260,000
c	(　 ) 161,390	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.0]	225,504	100 [ 89.0]	253,375		253,000
d	(　 ) 295,766	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	305,045	100 [ 117.4]	259,834		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -27.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

広島府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,647,183	2,992,177	11,655,006	7,627,200	4,027,806	（　0.9748） 3,926,305	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	83,538,404 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	555 ㎡	21.0 m x 26.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階を部屋数８戸、平均専有面積約５０㎡、ファミリータイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,300	430,100	6.0	2,580,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	220.00	90.0	198.00	1,790	354,420	3.0	1,063,260
							1.0	354,420
～

～

～

計		660.00	88.3	583.00		1,138,940		4,707,120
								708,840

⑨年額支払賃料	1,138,940 円　×　12ヶ月　＝　 13,667,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 583.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,344,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,667,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,344,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 750,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,260,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,707,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 708,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 341,749 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,647,183 円　　　　（　 26,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	672,000 円	112,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	900,677 円	15,011,280　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,992,177 円　（　　　　　　 5,391 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,627,200 円（　　　　　 13,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,647,183 円
②総費用	2,992,177 円
③純収益　①－②	11,655,006 円
④建物等に帰属する純収益	7,627,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,027,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,926,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,538,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島府中 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	安芸郡府中町大通二丁目３３５９番９	2407000060981-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
広島府中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島府中 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　金河　哲成

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡府中町大通２丁目３３５９番９｢大通２－１４－６｣				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ3	中小規模店舗の中に住宅も見られる路線商業地域	東16m町道	水道、ガス、下水	天神川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ町道

交通

施設

天神川駅北東方

1.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

イオンモール広島府中等の商業施設との競合により、旧来からの商業地域の地位は低下傾向にあるものの、好調
な周辺住宅市場の影響を受けて、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中町内の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域及び商住混在地域一帯であり、主な需要者
は地縁性を有する地元企業や全国的に店舗展開をする法人である。大型ショッピングモールへの顧客の集中、オーバー
ストアー状態等の影響を受けて、旧来からの近隣商業的環境は弱まってきている。需要の中心となる価格帯は、取引さ
れる規模、需要者の属性によって個別性が強いため、把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中小規模の店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、自用の店舗としての需要が主で、また賃料
水準が低く地価に見合った賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位に求められた。比準価格は対象不動産の市場
における流通性の観点から、規範性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって、比準価格を
中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 66.6]

[100.0]
100

257,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費や人件費が上昇している中、不動産需
要は全体的に堅調である。府中町の地価につ
いては平坦地と傾斜地で二極化が進行してい
る。

旧来からの商業地の相対的地位は低下傾向に
あるが、利便性の高い平坦部であることから
需要は底堅く地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸府中２５Ｋ５６ -355633	安芸郡府中町		更地	（　）	不整形	南西11m県道、南東1.3m、角地		近商宅造規制 (90,300)
b	安芸府中２４Ｋ５６ -345606	安芸郡府中町		底地	（　）	ほぼ長方形	北西16m町道、東16m、角地		近商宅造規制 (90,200)
c	安芸府中２４Ｔ５６ -445628	安芸郡府中町		更地	（　）	ほぼ整形	東16m町道、北西4m、角地		近商宅造規制 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,390	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.0]	225,504	100 [ 89.0]	253,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 310,388) 310,388	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	305,790	100 [ 118.3]	258,487		258,000
c	(　 ) 343,485	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	320,831	100 [ 124.8]	257,076		257,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -27.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

広島府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,624,639	2,947,094	11,677,545	7,354,800	4,322,745	（　0.9503） 4,107,905	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	87,402,234 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	555 ㎡	21.0 m x 26.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗はフロア貸し、２～３Ｆは２ＬＤＫ（専有面積５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,280	426,360	6.0	2,558,160
							0.0	0
2～ 3	住宅	220.00	90.0	198.00	1,870	370,260	3.0	1,110,780
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	88.3	583.00		1,166,880		4,779,720
								0

⑨年額支払賃料	1,166,880 円　×　12ヶ月　＝　 14,002,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 583.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,344,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,002,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,344,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 767,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,579,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,779,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,624,639 円　　　　（　 26,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	920,794 円	15,346,560　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 298,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 864,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,947,094 円　（　　　　　　 5,310 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,354,800 円（　　　　　 13,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,624,639 円
②総費用	2,947,094 円
③純収益　①－②	11,677,545 円
④建物等に帰属する純収益	7,354,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,322,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,107,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,402,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島府中 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	安芸郡府中町大通二丁目３３５９番９	2407000060981-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考