令和7年1月14日　提出 広島府中 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島府中 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡府中町瀬戸ハイム２丁目４０２４番８ ｢瀬戸ハイム２－１６－２３｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m町道 水道、ガス、下水 天神川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 天神川駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ、高台の住宅団地である。平坦地における地価上昇の影響を受け、需要は堅 調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸ハイムの住宅団地及びその周辺地域の住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、当町及び広 島市内中心部へ通勤する１次取得者層が中心である。平坦部と比べ、大きな画地規模や低廉な価格帯等により需要は堅 調で、地価は上昇傾向である。なお、取引の中心価格帯は土地で１７～２０百万円、新築戸建で３７～４０百万円程度 と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、瀬戸ハイム地区等の住宅地における取引市場の実態を反映する、実証的かつ客観的な価格である。なお、 収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よっ て本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 68.0] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の継続や府中町の子育て支援政策 等を背景に、引き続き外部からの転入者も多 く、宅地需要は増加している。 地域に格別の変動要因はないが、区画整然と した高台の住宅団地として成熟している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％