令和7年1月13日　提出 安芸高田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字下新三川１１５０番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ古くからの 住宅地域 北西4.3m市道 水道、下水 吉田口 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 吉田口駅西方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の旧来からの既成住宅地域であり、周辺地域で新規分譲や中古売り物件が散見されるが、地域的な変化 は殆どなく、今後も現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉田町を中心とする安芸高田市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人 であり、空家バンクを活用する事例が稀にあるものの、同一需給圏外からの転入者はほとんどみられない。吉田町中心 部の住宅地域については画地規模を小さくした分譲や総額１，０００万円前後の中古物件が散見される程度であり、取 引は少ない。取引される画地規模は区々であるが、土地が５０～６０坪程度で６００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺地域にアパート等はみられるが、収益性が取引の目安 とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は関連性の強い取引事例から求めた価 格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は周辺公示価格との均衡や間近の市場の需給動向に も留意して、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便施設が集中する市の中心部では住宅地の 下げ止まり傾向がみられる一方で、縁辺部で は下落傾向で、不動産の二極化が依然進行し ている。 市中心部で商業施設等に近く利便性に優れる 住宅地域で、一定の需要を維持しており、地 価は横這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％