鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
廿日市 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 5-4

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　内海　大和

TEL.

鑑定評価額

51,700,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市宮島口１丁目２６０９番９｢宮島口１－５－１３｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ2	みやげ品店舗が多い駅前の商業地域	北東27m県道	水道	宮島口 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ宮島口駅と桟橋とを結ぶ
県道沿いの商業地域で、みや
げ品店舗が多く建ち並ぶ。

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮島口駅南東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

宮島口地区の県道に位置する商業地域で、近隣地域はほぼ現状を維持しつつも新規店舗の部分的な出店があると
予測する。観光客数の増加による商況の回復を受け、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市における商業地域の存する圏域。需要者の中心は観光客向けの事業を行うことを目的とする地元
及び全国規模の法人である。新型コロナの感染症法５類移行やＧ７広島サミットの影響を受け、インバウンドなど宮島
への観光客数が急増してコロナ禍以前の水準にまで戻っており、商況は回復している。商業地の取引は少なく、個別性
の強い取引が中心で規模などにも差が見られ、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算され、市場の実勢
を反映した実証的な価格となっている。収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、実態は自用目的の取引が中
心であり、元本に見合う賃料水準が成立していないことから、低位に試算されている。以上より、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び個人消費は緩やかな回復基調にあり
、設備投資は増加しているが、消費者物価は
前年を上回っている。宮島の来島者数は回復
している。

みやげ品店舗の多い商業地域に存する。コロ
ナ禍の緩和や広島サミットの影響を受け、観
光客数の増加で商況は回復し、地価は強含ん
でいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｋ９９ -359962	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、北西6.4m、南西10m、三方路		商業 (90,400)
b	廿日市２３Ｋ２３ -332356	廿日市市		建付地	（　）	正方形	南西27m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	廿日市２４Ｔ０１ -440121	廿日市市		建付地	（　）	長方形	北西16.4m国道、南東9m、北東4m、三方路		近商 (90,300)
d	廿日市２４Ｔ７３ -447332	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西3m、角地		近商 (80,200)
e	廿日市２４Ｋ７３ -347332	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,061	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,421	100 [ 66.0]	191,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 276,145	100 [ 150.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,536	100 [ 100.0]	197,536		198,000
c	(　 ) 150,937	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	146,768	100 [ 98.0]	149,763		150,000
d	(　 ) 143,799	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,731	100 [ 76.7]	191,305		191,000
e	(　 ) 222,788	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,596	100 [ 126.5]	185,451		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,279,362	6,350,740	15,928,622	14,125,500	1,803,122	（　0.9522） 1,716,933	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	36,530,489 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ5	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２～５階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡、２ＬＤＫ）

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅としてほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	3,000	594,000	10.0	5,940,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	220.00	90.9	200.00	1,690	338,000	3.0	1,014,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	90.7	998.00		1,946,000		9,996,000
								0

⑨年額支払賃料	1,946,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,352,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 998.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,352,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,167,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,184,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,996,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,279,362 円　　　　（　 78,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	215,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,802,240 円	23,352,000　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,720,000 円	215,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,350,740 円　（　　　　　　 22,362 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,125,500 円（　　　　　 49,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,279,362 円
②総費用	6,350,740 円
③純収益　①－②	15,928,622 円
④建物等に帰属する純収益	14,125,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,803,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,716,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,530,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市宮島口一丁目２６０９番９	2416005025813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
廿日市 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 5-4

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

51,700,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市宮島口１丁目２６０９番９｢宮島口１－５－１３｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ2	みやげ品店舗が多い駅前の商業地域	北東27m県道	水道	宮島口 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ駅とフェリー乗り場の中
間にあり観光客向けの物販飲
食店舗が建ち並ぶ商業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮島口駅南東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

宮島の玄関口にあり観光客の増加傾向が進む。今後も顧客吸引力が強まり観光商業エリアとしての熟成度を高め
ていくものと思料される。近年は不動産取引が少ないが地域の活性化に合わせて実需の高まりが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市域の普通商業地域を中心とする圏域である。主たる需要者は低層階に店舗出店を目的とする法人
または個人である。宮島は観光客の来島者数が昨年過去最多を更新し観光エリアの賑わいが回復している。近隣地域は
宮島の陸の玄関となる商業エリアにあり近年は旅客ターミナルの完成や電車駅の移転等で観光客の吸引力が高まってい
る。一方で圏域での不動産取引は少なく流動性は低いため需要の中心となる価格帯の判断は困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する廿日市市域の商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性
の高い試算価格である。一方、小売系商業地域でテナントビルは存しているものの賃貸経営の不確実性から適正利回り
に相応する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は
勘案するに留めて比準価格を標準とし周辺公的地価との均衡や需給動向を考慮の上鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンドや秋以降の好調が続き宮島来島
者は昨年過去最多を更新した。物価高騰や立
地格差の要因もあるが不動産市場は総じて活
性傾向にある。

宮島来島者の増加で繁華性と顧客吸引力が回
復している。旅客ターミナルの完成や電車駅
の移転等の事業と相まって地域は活性化傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｋ９９ -359962	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、北西6.4m、南西10m、三方路		商業 (90,400)
b	廿日市２５Ｋ９９ -359992	廿日市市		建付地	（　）	不整形	西6m県道、中間画地		（都） (70,360)
c	廿日市２４Ｔ０１ -440121	廿日市市		建付地	（　）	長方形	北西16.4m国道、南東9m、北東4m、三方路		近商 (90,300)
d	廿日市２４Ｋ７３ -347336	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,061	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,421	100 [ 69.9]	180,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 204,106	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	219,310	100 [ 117.7]	186,330		186,000
c	(　 ) 150,937	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	146,768	100 [ 83.5]	175,770		176,000
d	(　 ) 198,426	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,784	100 [ 107.3]	189,920		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,331,001	7,196,974	18,134,027	16,396,800	1,737,227	（　0.9522） 1,654,188	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,195,489 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ5	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）２階～５階住宅（１ＤＫ・平均専有面積３５㎡程度）

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

エレベータ・廊下等の共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	3,400	673,200	12.0	8,078,400
							0.0	0
2～ 5	住宅	220.00	95.0	209.00	1,840	384,560	3.0	1,153,680
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	94.0	1,034.00		2,211,440		12,693,120
								0

⑨年額支払賃料	2,211,440 円　×　12ヶ月　＝　 26,537,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,034.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,537,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,326,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,210,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,693,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,331,001 円　　　　（　 89,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,845 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,464,000 円	244,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,184,474 円	26,537,280　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,952,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,196,974 円　（　　　　　　 25,341 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,396,800 円（　　　　　 57,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,331,001 円
②総費用	7,196,974 円
③純収益　①－②	18,134,027 円
④建物等に帰属する純収益	16,396,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,737,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,654,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,195,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市宮島口一丁目２６０９番９	2416005025813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考