別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
廿日市 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.
鑑定評価額 59,800,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市新宮１丁目１３１６番１９８外
｢新宮１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南東16m国道 水道、ガス、下水 宮内串戸

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 宮内串戸駅東方

800m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２号沿いの店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、隣には複合商業施設、周辺には廿日市市役所等の公
共施設が立地する。今後も店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域として現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市中心部近郊の幹線道路沿いの商業地域一帯の圏域であると判定した。需要者は、地縁性を有す
る地元の中小法人、個人事業主、全国展開の法人等が中心である。幹線道路沿いは需要に対し供給が限定的であり、取
引件数自体が少ない。取引される規模や用途等にもばらつきがあることから、取引の中心となる価格帯は見出せない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、国道沿いの商業地域ではあるが、自己使用目的が多い地域のため、土地価格に見合った賃料水準が形成さ
れておらず、やや低位に求められた。一方、比準価格は、幹線道路沿いの事例を採用して補修正等を適切に行い、市場
性を反映した実証的な価格を求めることができた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準
地との均衡、周辺の商業地との価格の均衡等に十分留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.7]		 [100.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 廿日市市の総人口は減少傾向で高齢化率は県
全体よりも進み、大型商業施設が立地する地
区以外の旧来の商業地域は商況が停滞気味に
ある。

国道沿いの店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地
域で、複合商業施設が隣接し周辺には廿日市
市役所等があるが、地域要因に特別な変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２５
Ｋ０３
-350326		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東4.2m、
角地
１住居

(70,200)
b 廿日市２４
Ｋ７３
-347332		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 廿日市２３
Ｔ４０
-434030		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.3m県道
、北西6m、
角地
近商

(90,300)
d 廿日市２３
Ｔ４０
-434037		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e 廿日市２２
Ｔ４０
-424036		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m国道、
中間画地
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
170,998 		 100
[  70.4]
242,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
222,788  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,596 		 100
[  98.0]
239,384 
239,000 
c (　           ) 
176,431  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
183,797 		 100
[  67.0]
274,324 
274,000 
d (　           ) 
141,053  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
174,873 		 100
[  76.6]
228,294 
228,000 
e (　           ) 
134,104  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
157,349 		 100
[  73.0]
215,547 
216,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



廿日市 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,344,669 
4,523,114 
11,821,555 
9,769,600 
2,051,955 		 （　0.9496）
1,948,536 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     40,594,500 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ5 625.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡     16.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２階以上：１ＬＤＫ（専有面積各戸約３８㎡）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
90.0 
94.50 
3,234 
305,613 		 6.0  1,833,678 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
130.00 
88.0 
114.40 
2,488 
284,627 		 3.0  853,881 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
625.00 
88.3 
552.10 

1,444,121 		 5,249,202 
0 
⑨年額支払賃料      1,444,121 円　×　12ヶ月　＝　      17,329,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     552.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,329,452 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,417,076 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,296,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,249,202 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,293 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,344,669 円　　　　（　        62,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,488 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 852,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,125,614 円  　　　       17,713,452　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,136,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,523,114 円　（　　　　　　        17,330 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     625.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,769,600 円  
（　　　　　        37,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,344,669 円      
②総費用 4,523,114 円      
③純収益　①－② 11,821,555 円      
④建物等に帰属する純収益 9,769,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,051,955 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,948,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,594,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市新宮一丁目１３１６番１９８
 2416000097301-0000
2 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２００
 2416000097303-0000
3 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０１
 2416000097304-0000
4 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０２
 2416000097305-0000
5 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０３
 2416000097306-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
廿日市 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.
鑑定評価額 60,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市新宮１丁目１３１６番１９８外
｢新宮１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南東16m国道 水道、ガス、下水 宮内串戸

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 宮内串戸駅東方

800m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 廿日市市中心部の大型商業施設や市役所を控えた商業地域である。店舗・事務所ビル等のテナントの入替えに動
きが見られるが、地域に影響を及ぼす格別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、廿日市市内及び隣接市区の幹線沿いを中心とし、また、その背後に形成された商業地域である。主た
る市場参加者は、自己業務用目的での地元法人や個人、不動産業者が中心である。商業用地の供給が限定的で、需要に
見合った画地の供給も少ないことから、市場に出た場合は高値となることもある。また、中心となる価格帯は規模等に
より一様ではなく、把握し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、商業事業者向け賃貸市場の熟成の程度は低く、店舗賃料水準を居宅賃貸水準の比較から求めたことから
収益価格はやや低位に求められたが、自己業務を目的とした市場参加者の観点から規範性が劣る。比準価格は、取引市
場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.7]		 [100.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向で続く一方で、廿日市
、大野地域の中心部は増加傾向が続いており
、商業地もその影響下にある。


中小店舗及び事務所等が建ち並ぶ廿日市中心
部の商業地域である。行政機関の至近でもあ
り、地域に影響を及ぼす格別の変動要因はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２４
Ｋ７３
-347332		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 佐伯２４Ｔ
５４
-445461		 広島市佐伯区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
中間画地
商業

(90,300)
c 廿日市２４
Ｔ０１
-440121		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16.4m国
道、南東9m、
北東4m、
三方路
近商

(90,300)
d 廿日市２５
Ｋ０３
-350326		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東4.2m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,788  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,596 		 100
[  96.0]
244,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
331,075  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
287,483 		 100
[ 114.3]
251,516 
252,000 
c (　           ) 
150,937  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
146,768 		 100
[  65.5]
224,073 
224,000 
d (　           ) 
172,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
170,998 		 100
[  73.8]
231,705 
232,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



廿日市 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,135,903 
3,936,866 
11,199,037 
9,397,800 
1,801,237 		 （　0.9503）
1,711,716 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,419,489 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ5 625.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡     16.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上は平均専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫ、５階建て店舗・共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 バックヤード、共用部分を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
2,850 
239,400 		 6.0  1,436,400 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,279 
266,643 		 3.0  799,929 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
625.00 
88.3 
552.00 

1,305,972 		 4,636,116 
0 
⑨年額支払賃料      1,305,972 円　×　12ヶ月　＝　      15,671,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,671,664 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       963,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,092,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,636,116 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,135,903 円　　　　（　        57,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,279 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 828,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,605,566 円  　　　       16,055,664　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,104,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,936,866 円　（　　　　　　        15,084 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     625.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,397,800 円  
（　　　　　        36,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,135,903 円      
②総費用 3,936,866 円      
③純収益　①－② 11,199,037 円      
④建物等に帰属する純収益 9,397,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,801,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,711,716 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,419,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市新宮一丁目１３１６番１９８
 2416000097301-0000
2 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２００
 2416000097303-0000
3 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０１
 2416000097304-0000
4 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０２
 2416000097305-0000
5 　廿日市市新宮一丁目１３１６番２０３
 2416000097306-0000
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備考