令和7年1月15日　提出 廿日市 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -20 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市原字矢之崎７８１番２ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の散在す る傾斜地状の住宅地 域 西5m市道 廿日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 廿日市駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部への交通利便性は認められるが、市街化調整区域に所在する農家集落地域である。周辺で宅地開発は散 見されるが、影響は限定的である。当面、地価は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市郊外の市街化調整区域を中心とした農家集落地域であるが、廿日市市及び周辺市の市街化調整 区域、非線引都市計画区域及び都市計画区域外を含む住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人 であるが、割安感に着目して不動産購入を志向する世帯等も想定される。市中心部への交通利便性は認められるものの 、市街化調整区域であるため、不動産取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心に農地なども散見される農家集落地域に在する。比準価格は、対象標準地の市場における 流通性の観点から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は農家集落地域 にあり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 58.0] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢の不安定化等による物価上昇の影響 を受けつつも、景気は安定的に推移している 。廿日市市でも同様の状況である。 周辺では、一部開発も認められるが、市街化 調整区域に所在するため影響は限定的であり 、地域要因に格別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％