鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
廿日市 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 -16

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　内海　大和

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市深江１丁目３１０３番１８｢深江１－１２－７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道	宮島口 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

宮島口駅南西方

1.2km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

廿日市市の郊外に位置する住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。閑静な居
住環境を有していることから、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市における住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人の一次取得者であるが、住
宅団地においては圏域外からの転入者も見られる。廿日市市の郊外に位置するが、全体的に閑静な居住環境を有してお
り、居住の快適性の良さから圏域内の住宅取引が散見される状況にある。土地は１９０㎡程度で１２００～１３００万
円、新築の戸建住宅は２５００～３０００万円が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、廿日市市郊外の住宅地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算さ
れ、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、実態は自用
目的の取引が中心であり、元本に見合う賃料水準が成立していないことから、低位に試算されている。以上より、比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[100.3]

[100.0]
100

64,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び個人消費は緩やかな回復基調にあり
、設備投資は増加しているが、消費者物価は
前年を上回っている。

郊外の住宅地域に存する。近隣地域としての
特段の変動は見られないが、閑静な居住環境
を有し周辺にて取引が見受けられ、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｋ９９ -359955	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	廿日市２５Ｋ９９ -359966	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		２低専 (60,100)
c	廿日市２４Ｔ９９ -449953	廿日市市		更地	（　）	正方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	廿日市２４Ｔ９９ -449959	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	廿日市２４Ｔ９９ -449966	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,753	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	59,359	100 [ 88.9]	66,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,800
b	(　 ) 68,573	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	70,586	100 [ 117.3]	60,176		60,200
c	(　 ) 45,377	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	48,638	100 [ 72.4]	67,180		67,200
d	(　 ) 60,133	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,899	100 [ 77.7]	77,090		77,100
e	(　 ) 76,959	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	75,701	100 [ 113.1]	66,933		66,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,900 円／㎡]

廿日市 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,837,545	541,480	2,296,065	1,960,110	335,955	（　0.9692） 325,608	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,645,061 円　　　　（　 33,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,335	120,150	3.0	360,450
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		240,300		720,900
								0

⑨年額支払賃料	240,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,883,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,883,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 148,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,830,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 76 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,837,545 円　　　　（　 14,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,338 円/㎡　月額支払賃料（　 1,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	26,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,980 円	2,979,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,480 円　（　　　　　　 2,735 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,110 円（　　　　　 9,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,837,545 円
②総費用	541,480 円
③純収益　①－②	2,296,065 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	335,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,645,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市深江一丁目３１０３番１８	2416005041163-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
廿日市 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 -16

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市深江１丁目３１０３番１８｢深江１－１２－７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道	宮島口 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

宮島口駅南西方

1.2km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地から離れた既成住宅地域で地域内の動きは少なく変動は見込まれないが、周辺幹線道路では店舗の出
店や高級ホテルの建築計画もあって繁華性が高まりつつあることから不動産需要は上昇傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市郊外の住宅地を中心とする圏域である。最終需要者は居住目的の一般家族世帯層が中心である。
近隣地域は国道背後の平地部住宅団地内にあり利便施設等から離れるものの閑静な住環境にあり、一部で新規分譲も行
われ実需の高まりが窺える。周辺では幹線道路沿いで店舗の新規出店や著名ホテルの建設計画もあって一帯の賑わいが
期待される。土地の実勢価格は坪当たり２０万～２５万円。中古物件は１，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する廿日市市郊外の住宅地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性
の高い試算価格である。一方、賃貸物件もみられるが近隣地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、収益性よ
りも居住環境が選好されて価格が形成されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は
勘案するに留めて比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[100.3]

[100.0]
100

64,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価や建築費の高騰による抑制要因があり立
地環境による需給格差も大きいが総体的に投
資購入マインドは高く不動産需要は総じて活
性傾向にある。

新たな開発等は見られず地域は総じて静態的
であるが圏域の宅地分譲における販売状況は
好調である。割安感もあって実需の高まりが
窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｋ９９ -359959	廿日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	廿日市２５Ｋ９９ -359955	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	廿日市２４Ｔ９９ -449960	廿日市市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南東6m、角地		１低専 (60,80)
d	廿日市２４Ｋ９９ -349962	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,460	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	68,970	100 [ 105.0]	65,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,700
b	(　 ) 37,753	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	59,359	100 [ 89.9]	66,028		66,000
c	(　 ) 67,709	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,983	100 [ 102.5]	67,300		67,300
d	(　 ) 65,573	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	61,519	100 [ 92.6]	66,435		66,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,300 円／㎡]

廿日市 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,108,096	596,300	2,511,796	2,125,700	386,096	（　0.9711） 374,938	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,651,796 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ共同住宅・平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段仕様を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,280	128,000	3.0	384,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		256,000		768,000
								0

⑨年額支払賃料	256,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,072,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 163,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,100,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	768,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,108,096 円　　　　（　 15,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,283 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	29,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	163,200 円	3,264,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,300 円　（　　　　　　 3,012 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,125,700 円（　　　　　 10,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,108,096 円
②総費用	596,300 円
③純収益　①－②	2,511,796 円
④建物等に帰属する純収益	2,125,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,651,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市深江一丁目３１０３番１８	2416005041163-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考