令和7年1月15日　提出 廿日市 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 1,830,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮内字東谷１０５７２番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い、山間の傾斜地の 住宅地域 東4.5m市道 宮内串戸 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅西方 6.5km 法令 規制 都計外  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした傾斜地に所在する郊外の既成住宅地域である。高齢化が進み、宅地需要も低迷しているこ とから、当面、地価は下落方向に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市郊外を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人、低価格で 不動産購入を志向する世帯等が中心となる。周辺には戸建住宅のほか、農地や空き地も散見される。宅地需要は低迷し 、不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、おおむね、土地で２００万円前後であり、 新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とした傾斜地に所在する郊外の住宅地域である。比準価格は、対象標準地の市場における 流通性の観点から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は郊外の住宅地 域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用 し、広域的な検討、前年公示価格とその後の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市市北部地域の中山間地域では、人口減 少、高齢化の進展が進んでおり、生活利便性 も低いため、不動産需要は低迷が続いている 。 都市計画区域外で、傾斜地に所在する郊外の 住宅地域である。当地域の宅地需要は低迷し ており、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％