令和7年1月15日　提出 廿日市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市上平良字郡塚１３３５番２外 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 在来一般住宅の中に ミニ開発が進展する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス 廿日市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 廿日市駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の中に農地が見られる住宅地域で、対象標準地周辺において農地の宅地転用によるミニ開発が進展して いる。廿日市市中心部への接近性が良好なこと等から、今後もますます農地の宅地化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市の市街地近郊及び郊外に位置する住宅地域並びにその周辺の既成市街地一円の圏域であると判 定した。需要者は、廿日市市、広島市に勤務する一次取得者、地縁性を有する個人が有力である。国道背後に位置し、 廿日市市中心部に近接しており国道周辺には生活利便施設もあるため、住宅需要は高く農地の宅地化が進展している。 取引の中心価格帯は、土地のみで１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万～３，５００万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地周辺の国道北側の取引事例から求めたもので、市場性を十分に反映した説得力の高い価格であ る。近隣地域は、農地が見られる住宅地域で農地の宅地化が進展する中、自用の戸建住宅の建築を目的とする取引が需 要の実態であることから、賃貸借市場は成熟しておらず、収益還元法の適用は見送った。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との均衡、周辺の農地が残る住宅地域との価格バランス等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市市の総人口は過去５年間、微減傾向で 推移している。取引件数は減少が続いていた が、直近は持ち直しの動きが見られ増加傾向 で推移している。 戸建住宅の中に農地が見られる住宅地域であ り、廿日市市中心部に比較的近接し、国道へ のアクセスも良好であるため、農地の宅地転 用が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％