令和7年1月14日　提出 東広島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和流通１番２０ ②地積 　(㎡) 5,442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模流通業務倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北西9m市道 水道、下水 八本松 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   240 ｍ、南   450 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模物流施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八本松駅北西方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 インターチェンジへの接近性に恵まれた流通業務工業団地である。物流用地の供給は増えつつあるが、需要は堅 調である。当面はこの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模物流施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市の流通業務工業地域を中心に周辺市町を含む工業地域の圏域。需要者は、県内の物流業者のほ か、全国に事業展開する企業等が見込まれる。企業の進出意欲が高く、産業用地が不足している。幹線道路や高速道路 へのアクセスが良好な利便性に優れる物流用地への土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引される画地規 模等により様々で、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自社所有の流通系工場を主体とする工業団地であり、自己使用目的の取引が中心で工場倉庫の賃貸は少な い。賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事 例より求めた。地域格差等の各補・修正値は妥当と判断され、実証的な価格である。本件では、取引市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、市場の動向並びに周辺標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の利便性の良好な地域は需要は堅調 であり、高値の取引もみられるが、郊外部に おいては過疎・高齢化により地価の低迷が続 いている。 山陽自動車道へのアクセスが良好な工業団地 に位置している。周辺において企業の進出が 続いており、地価は上昇基調を維持している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％