令和7年1月15日　提出 東広島 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -28 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条上市町９８１番１ ｢西条上市町５－３５｣ ②地積 　(㎡) 1,418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 共同住宅 ＲＣ10 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南5.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 西条 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 西条駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の幹線道路背後に位置し、中高層のマンション、戸建住宅等が混在する地域である。格別の変動要因は なく、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              134,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部及びその周辺地域で分譲マンション等が立地可能な地域で、主たる需要者は分譲マンションの建 設・販売を目的とする大手又は中堅のマンション開発業者である。西条地区の人口は増加傾向が継続していること等か らマンション需要は底堅く、マンション素地の需要も堅調であるが、購入希望者の競合、規模、交通及び生活上の利便 性等の諸事情により取引価格は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、 開発法による価格は対象標準地の投資採算性を示している。上記のとおりマンション需要は底堅く、開発業者は投資採 算性を重視して取引を行う傾向が強く、またそのような市場の実態を反映した比準価格の規範性も高い。以上から、本 件においては、両試算価格の規範性は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価 は上昇傾向が強まっているが、需要の強弱に よる二極化が強まってきている。 市中心部に位置し交通及び生活上の利便性が 良好である地域であり、供給はやや少ないが 素地の需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％