令和7年1月15日　提出 東広島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町高屋東１９１１番２１６ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な高台の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 白市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 白市駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高屋町郊外の高台に造成された古くからの住宅団地であり、地域内に特段の変動要因はない。現在の居住環境を 維持しつつ、地域は当面静態的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高屋町郊外部及びその周辺の住宅団地を中心とした住宅地域と判定した。需要者は、圏域内に居住し地縁 性を有する個人が中心である。高屋町郊外部の人口は減少傾向にあり、商業施設や鉄道駅への接近性に劣り生活利便性 に難がある既存住宅地への需要は弱く、地価は緩やかに下落している。需要の中心となる価格帯は、土地で４００万円 ～５００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算し得なかっ た。比準価格は高屋地区及び隣接する河内町入野地区に所在し、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から試算 された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、周辺公示価格との均衡や市場の需給動向に留 意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市では、利便性が高く人口増加が続く 中心部と人口減少に歯止めがかからない周縁 部との間における需要、地価の二極化が顕著 である。 郊外に造成された古くからの住宅団地である 。周辺地域ではミニ開発による宅地分譲が散 見されるが、既存住宅地への需要は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％