令和7年1月15日　提出 東広島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町宮領２５４番６ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほか空 地が見られる郊外の 住宅地域 北東5m道路 水道、下水 西高屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 西高屋駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほかに農地等も残る住宅地域である。西高屋駅南方に位置しており、令和６年度中に供用開始予定の 同駅南北自由通路による利便性向上等が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市高屋地区及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者は、圏域内に居住し、地縁性を有する個 人が中心であるが、圏域外からの転入者も見られる。街路が狭く西高屋駅及び同駅北側に集積する利便施設へのアクセ ス性にやや難はあるものの、駅周辺の住宅地域として一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は、土地が５ ００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で経済合理性に見合った賃貸建物の想定が 困難であることから、収益価格は試算し得なかった。比準価格は高屋地区に所在し、対象標準地と代替・競争関係にあ る取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地価格との均衡 に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 76.1] [100.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市では、利便性が高く人口増加が続く 中心部と人口減少に歯止めがかからない周縁 部との間における需要、地価の二極化が顕著 である。 農地や山林が残る西高屋駅南方の住宅地域で ある。同駅関連整備事業による利便性の向上 期待等から、一定の需要が認められ地価は緩 やかな上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％