令和7年1月15日　提出 東広島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町西条字猪道４５番１２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 西条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 西条駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 西条駅北方の小規模な住宅団地である。周辺には農地等も多いが、駅北口や周辺街路の整備とともに宅地開発が 活発化しており、今後も宅地化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東広島市西条地区、寺家地区等に所在する住宅地域と判定した。需要者は、圏域内居住者を中心に圏域外 からの転入者も見られる。西条駅北口の供用開始後、市道駅北線、県道飯田吉行線沿線やその背後を中心に駅北側での 宅地開発が活発化しており、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１，０００万円～１，３ ００万円程度、新築建売住宅で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算し得なか った。比準価格は西条地区及び寺家地区に所在し、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から試算された価格で あり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 62,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市では、利便性が高く人口増加が続く 中心部と人口減少に歯止めがかからない周縁 部との間における需要、地価の二極化が顕著 である。 西条駅北方の住宅地域である。周辺地域では 農地の宅地化が活発に行われており、地価水 準は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％