令和7年1月15日　提出 東広島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字正道１１８６番１外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道　 交通 施設 河内駅北西方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 河内支所、ＪＲ河内駅及び生活利便施設に近い既成住宅地域であり、今後も現状の地域的特性を維持するものと 予測される。当町の高齢化等の進行により、当地域及びその周辺人口の減少がさらに進むと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心に東広島市周辺部の住宅地域一円である。需要者の中心は地元居住者やその家族、地場の企 業に通う世帯で、圏域外からの転入は少ない。近年の当市中心市街地の発展が目覚ましい反面、周辺部の町では高齢化 と人口減少問題が顕在化しており、当町及び当地域も同様に左記の影響を受け、宅地需要は弱く取引件数は少ない。売 買当事者の属性や事情により取引価格にはバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、用途的類似性が認められる取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格である。快適性を主たる要 因として取引される当地域では賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算し得なかった。以上検討のうえ、本件では比 準価格が市場実態を反映し説得力が高く妥当な価格であること、さらに、周辺標準地等との価格バランスにも留意のう えで、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が期待される中で、当市 の地価は西条や八本松地区の平地で上昇傾向 、周辺部では下落傾向であり、二極化が進ん でいる。 当町の中心市街地であるが、町民の高齢化及 び人口減少等の影響から、当地域の宅地需要 は弱含んでおり、地価の下落基調は継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％