鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
大竹 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　仁王頭　毅

TEL.

鑑定評価額

9,530,000 円

１㎡当たりの価格

50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市南栄２丁目９２８番１｢南栄２－７－２６｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西3.5m市道	水道、下水	大竹 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２号東側の在来の一般住
宅地域であり、未利用地も見
られる。

街

路

基準方位　北３．５
ｍ市道

交通

施設

大竹駅南東方

950m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

　「大竹」駅東口の整備により、ＪＲ山陽本線東側の住宅地域は需要が喚起された。南栄地区も同様であり、今
後とも住宅地域として熟成していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大竹市及び廿日市市西部に位置する住宅地域を中心として広島市及び岩国市への通勤圏内。需要者は大
竹市及びその周辺地域の居住者や地縁的選好性を有する一次取得者の個人が中心である。最寄り駅、生活利便施設も徒
歩圏内に立地する地域での需要は堅調であり、価格帯では土地は１５０㎡～１７０㎡程度で１，０００万円前後、新築
の戸建物件は３，０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己の居住目的を中心とした市場で、実際に生起した取引事例から試算した比準価格は規範性が高い。一方、共同住
宅も見られることから収益価格を試算したが、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が劣る。以上により、代表
標準地の価格との均衡及び前年度の価格からの地価動向にも留意し、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑
定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,300 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[100.0]
100

50,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大竹市においては人口、世帯数の減少傾向が
続く中、沿岸部での当該変動は緩やかであっ
て、地価は安定的に推移している。

「大竹」駅東口の整備により、ＪＲ山陽本線
東側の住宅地域は需要が喚起され、当該地域
も土地取引の引き合いは増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｔ４０ -444025	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	大竹２５Ｋ４９ -354937	大竹市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大竹２５Ｋ４９ -354935	大竹市		建付地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
d	大竹２５Ｋ４９ -354932	大竹市		建付地	（　）	正方形	北東5.2m市道、南東1m、二方路		１住居 (60,200)
e	大竹２４Ｔ４０ -444028	大竹市		更地	（　）	不整形	北東5.6m市道、南東1m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,299	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,108	100 [ 123.6]	50,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 64,555	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,878	100 [ 106.1]	61,148		61,100
c	(　 ) 45,977	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,207	100 [ 92.1]	50,170		50,200
d	(　 ) 58,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,887	100 [ 117.9]	49,947		49,900
e	(　 ) 47,220	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	55,356	100 [ 105.0]	52,720		52,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,700 円／㎡]

大竹 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,806,851	335,339	1,471,512	1,239,150	232,362	（　0.9692） 225,205	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,596,020 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	188 ㎡	7.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積５７㎡程度、ファミリー向け２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,388	79,116	2.0	158,232
							0.0	0
～

～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		158,232		316,464
								0

⑨年額支払賃料	158,232 円　×　12ヶ月　＝　 1,898,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,898,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,803,845 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,464 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,806,851 円　　　　（　 9,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,388 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	16,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,939 円	1,898,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,700 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 335,339 円　（　　　　　　 1,784 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,239,150 円（　　　　　 6,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,806,851 円
②総費用	335,339 円
③純収益　①－②	1,471,512 円
④建物等に帰属する純収益	1,239,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,596,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市南栄二丁目９２８番１	2416005095082-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大竹 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 -3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　睦大

TEL.

鑑定評価額

9,460,000 円

１㎡当たりの価格

50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市南栄２丁目９２８番１｢南栄２－７－２６｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西3.5m市道	水道、下水	大竹 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．５
ｍ市道　　

交通

施設

大竹駅南東方

950m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅の中にアパートや農地が混在する住宅地域である。大竹駅周辺整備事業により利便性は向上しており、
短期的には現状を維持するものと予測されるが、中長期的には農地の宅地化が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大竹市内のＪＲ山陽本線沿線の平坦部の住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、地縁的選
好性を有する一次取得者が中心と考えられる。利便性に優れる平坦部においてはミニ開発主体の宅地開発が見られ、大
竹駅周辺整備事業によりＪＲ大竹駅東口側の南栄、西栄等は価格が上昇傾向にある。取引は土地のみで１，０００万～
１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万～４，０００万円前後が中心の価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ大竹駅周辺の事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格であるため規範性は高い。
近隣地域にはアパートが見られるが、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅の取得であり、元本価値に見合うだけの賃
料水準の確保は困難であるため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め
、代表標準地との均衡、ＪＲ大竹駅周辺の住宅地域との価格の均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大竹 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,300 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[100.0]
100

50,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島県の人口が減少傾向にある中、大竹市の
人口は県全体よりも減少率が大きく、高齢化
率も高水準で推移しており、土地取引件数も
減少傾向にある。

ＪＲ大竹駅徒歩圏内の平坦部の住宅地域で、
ＪＲ大竹駅の駅舎の橋上化、自由通路及び東
口広場の供用開始により利便性が向上してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｔ４０ -444024	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	大竹２４Ｔ４０ -444025	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大竹２４Ｔ４０ -444028	大竹市		更地	（　）	不整形	北東5.6m市道、南東1m、角地		準工 (60,200)
d	大竹２５Ｋ４９ -354932	大竹市		建付地	（　）	正方形	北東5.2m市道、南東1m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,427	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,482	100 [ 123.2]	50,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,700
b	(　 ) 60,299	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,108	100 [ 122.5]	50,700		50,700
c	(　 ) 47,220	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	55,356	100 [ 104.0]	53,227		53,200
d	(　 ) 58,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,887	100 [ 112.5]	52,344		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,700 円／㎡]

大竹 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,874,543	397,894	1,476,649	1,239,150	237,499	（　0.9692） 230,184	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,697,633 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	188 ㎡	7.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（専有面積約５７㎡）、総戸数２戸の２階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,440	82,080	2.0	164,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		164,160		328,320
								0

⑨年額支払賃料	164,160 円　×　12ヶ月　＝　 1,969,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,969,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,871,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,874,543 円　　　　（　 9,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	16,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	157,594 円	1,969,920　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,700 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,894 円　（　　　　　　 2,116 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,239,150 円（　　　　　 6,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,874,543 円
②総費用	397,894 円
③純収益　①－②	1,476,649 円
④建物等に帰属する純収益	1,239,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,697,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市南栄二丁目９２８番１	2416005095082-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考