令和7年1月13日　提出 庄原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市東城町川西字陰地９８０番４外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、事業所等が見 られる旧国道沿いの 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 東城 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 東城駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に住宅等が散見される住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。今後も現状を基調に推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東城町及び市内の平坦部を中心とする住宅地域が圏域である。主たる需要者は地縁性のある個人等が大 半であり、圏域外からの転入はほぼみられない。東城中心部から離れた農地が広がる地域であり、地域の衰退に伴い宅 地需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なくかつ地縁性に基づき個別性が強いため、把握し難い 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農地の中に戸建住宅が散見される住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は非適用とした 。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における近時の取引事例を採用し、市場実勢を反映した価格が得られた。主た る需要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、市場動向及び代表 標準地との均衡並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [168.6] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域衰退および過疎高齢化により、不動産市 場は依然として厳しい状況にある。 地域要因に特段の変動は認められない。需要 は弱く、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％