令和7年1月13日　提出 庄原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市東城町川西字中組下６００番 ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 東城 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 東城駅北西方 560m 法令 規制 （都） ２中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東城町中心市街地に近い古くからの住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。今後も現状を基調に推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東城町及び市内の平坦部を中心とする住宅地域が圏域である。主たる需要者は地縁性のある個人等であ り、圏域外からの転入は少ない。東城駅や旧来からの商店街には比較的近いものの、地域の衰退に伴い宅地需要は乏し い。需要の中心となる価格帯は、取引が少なくかつ地縁性に基づき個別性が強いため、把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格は非適用と した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における近時の取引事例を採用し、市場実勢を反映した価格が得られた。 主たる需要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、市場動向及び 代表標準地との均衡並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域衰退および過疎高齢化により、不動産市 場は依然として厳しい状況にある。 地域的要因に特段の変動は認められない。需 要は乏しく、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％