令和7年1月10日　提出 三次 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 5-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４ ②地積 　(㎡) 989   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗 Ｓ1 低層店舗、作業所等 が散在する路線商業 地域 北東12m国道 水道、下水 吉舎 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 吉舎駅南西方 400m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８３号沿いの路線商業地域だが、過疎化、交通量減少から、店舗、事業所の減少が顕著で売り物件が増加 し、地価は今後も下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三次市南東部の吉舎町、三良坂町、甲奴町等の拠点市街地で、主な需要者は地縁関係がある中小の事業者 と見られ収益性を重視する圏外からの参入者は皆無である。幹線道沿線ではあるが高速道路「尾道道」を利用する車両 が主となり年々事業所や店舗は減少し空き店舗、売り物件が目立つ、交通量が少ない過疎化が深刻な地域であることか ら近年の出店は見られない。宅地取引が極めて少なく需要の中心となる価格帯の把握ができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 民間の収益目的の賃貸物件の建設は見られず、賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益価格を求めることができなか った。比準価格は、隣接町内の類似の取引事例から比準して求めた。いずれも比較の過程と査定価格の調整は適正であ るので説得力がある。よって、比準価格について価格形成要因の変動に留意しつつ、代表標準地とのバランス、単価と 総額との関連を再検討して、上記の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [177.8] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部への人口流入が続き、量販店舗、 コンビニ等の新設で利便性が向上。一方三次 町旧市街や縁辺部では空家、空地が増え需要 は弱い。 令和６年に入って、旧商店街で田舎カフェの 開店はあるが国道沿いは出店はなく空地が増 え、他に目立った動きはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +26.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％