別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
三次 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三次 5-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.
鑑定評価額 50,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三次市東酒屋町３８１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小の小売店舗等が
増えつつある路線商
業地域		 北東16m国道 水道 三次

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 三次駅南東方

4.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 東酒屋地区のミニ開発等による宅地分譲は好調であり、当該地域の商業地もスローペースながら需要が見込まれ
る。今後も地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三次市及び隣接する庄原市等の商業地域と判断される。主たる需要者は、地元の事業者及び県内外にチェ
ーン展開する企業等である。背後人口は増えつつあるものの、広域的に集客する必要があるため、大型駐車場を備えた
店舗がみられる路線商業地域で、現状での繁華性はあまり高くない。規模、街路、画地条件等により大きく異なるため
、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の存する地域は、自用目的による取引が一般的である。賃貸物件もみられるため、収益還元法を適用し、試
算したものの、賃料水準が低く、低位に試算された。一方、取引事例比較法による比準価格は、実際の取引を基礎とし
、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、収益価格は参考に留
め、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　庄原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,500 円／㎡		 [ 97.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三次駅前等の中心部では新規出店が複数みら
れたものの、地域経済は依然として低調で、
人口も減少傾向にある。


大きな変動要因は認められない。背後人口の
増加が期待される地域であり、地価は安定的
に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三次 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 三次２５Ｋ
１４
-351431		 三次市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北10m県道、
東1.5m、角地
（都） １中専

(60,200)
b 三次２５Ｋ
３７
-353705		 三次市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
北0.6m、角地
（都） 商業

(80,390)
c 三次２４Ｋ
３７
-343720		 三次市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
北1m、二方路
（都） 近商

(80,200)
d 三次２４Ｋ
３７
-343721		 三次市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m国道、
南東4m、角地
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.2]
32,017 		 100
[  78.8]
40,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
52,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
54,876 		 100
[ 133.1]
41,229 
41,200 
c (　           ) 
40,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
46,922 		 100
[ 110.8]
42,348 
42,300 
d (　           ) 
34,815  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
33,801 		 100
[  85.4]
39,580 
39,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -46.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,200 円／㎡]  



三次 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり、再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,770,003 
4,783,328 
14,986,675 
13,642,200 
1,344,475 		 （　0.9467）
1,272,814 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     25,456,280 円　　　　（　     20,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三次 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   1,220 ㎡     36.5 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は２ＤＫ（５０㎡程度・各階８戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,761 
704,400 		 5.0  3,522,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
400.00 
100.0 
400.00 
1,328 
531,200 		 2.0  1,062,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,766,800 		 5,646,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,766,800 円　×　12ヶ月　＝　      21,201,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,201,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,484,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,717,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,646,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,770,003 円　　　　（　        16,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,328 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三次 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,696,128 円  　　　       21,201,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,386,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,783,328 円　（　　　　　　         3,921 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,642,200 円  
（　　　　　        11,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,770,003 円      
②総費用 4,783,328 円      
③純収益　①－② 14,986,675 円      
④建物等に帰属する純収益 13,642,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,344,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,272,814 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,456,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三次 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三次市東酒屋町３８１番２
 2405000190224-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三次 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三次 5-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 50,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三次市東酒屋町３８１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小の小売店舗等が
増えつつある路線商
業地域		 北東16m国道 水道 三次

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 三次駅南東方

4.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後地域においてはミニ開発等による住宅がみられ、国道沿いにおいては一定程度の商業需要が認められる。当
面地価は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は三次市、庄原市及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は地元法人事業者等である。背後人口に
一定の厚みがあることから、量販店等の需要が認められる地域であるが、店舗の集積度はさほど高くはない。形状、規
模等によるバラツキがみられるため、需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は国道沿いの商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格と比べて
低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では
、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　庄原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,500 円／㎡		 [ 97.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三次駅周辺においては店舗等の出店もみられ
るが、人口減少等を背景に土地取引件数は減
少傾向で、宅地需要は低迷している。


背後人口に厚みが認められる地域であるが、
特段の地域変動要因はなく、地価は安定的に
推移と予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三次 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 三次２４Ｋ
３７
-343707		 三次市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m国道、
中間画地
（都） 

(70,400)
b 三次２４Ｋ
３７
-343720		 三次市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
北1m、二方路
（都） 近商

(80,200)
c 庄原２５Ｋ
７４
-357481		 庄原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西5m、
二方路
近商

(90,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,587  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
29,851 		 100
[  74.4]
40,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
40,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
46,922 		 100
[ 110.8]
42,348 
42,300 
c (　           ) 
26,940  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
37,571 		 100
[  91.7]
40,972 
41,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　 -20.4 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +3.9 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,200 円／㎡]  



三次 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難なことから、原価法は適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,099,981 
4,757,600 
15,342,381 
14,038,200 
1,304,181 		 （　0.9467）
1,234,668 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     24,693,360 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三次 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   1,220 ㎡     36.5 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗１戸あたり８０㎡５戸、２～３Ｆ住宅は１戸当たり５０㎡のファミリータイプ８戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,890 
756,000 		 5.0  3,780,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
400.00 
100.0 
400.00 
1,230 
492,000 		 2.0  984,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,740,000 		 5,748,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,740,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,880,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       835,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,044,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,748,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,099,981 円　　　　（　        16,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,232 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三次 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,670,400 円  　　　       20,880,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,386,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,757,600 円　（　　　　　　         3,900 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,038,200 円  
（　　　　　        11,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,099,981 円      
②総費用 4,757,600 円      
③純収益　①－② 15,342,381 円      
④建物等に帰属する純収益 14,038,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,304,181 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,234,668 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,693,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三次 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三次市東酒屋町３８１番２
 2405000190224-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考