令和7年1月11日　提出 三次 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　亮典   TEL.

鑑定評価額 2,060,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市三良坂町三良坂字反１７２９番２３ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした高台 住宅地域 南西5.5m市道 水道、下水 三良坂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 三良坂駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅団地であるが、傾斜地のため街路の勾配が認められるほか、平坦部と比較す ると生活利便性・交通接近性に劣る状況にあり、需要は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ三良坂駅を中心とする住宅地域一帯と判断され、需要者は地縁性を有する個人が中心である 。三良坂町における住宅地需要は駅前の区画整理地が中心であるが、エリア全体を概観すると不動産需要は弱含みの状 況が続いている。また、近隣地域における取引件数は限定的であり、中心となる価格帯を把握することは困難な状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と代替競争関係の認められる住宅地にかかる取引事例を採用し、補修正や要因比較等は適正に行わ れており、現実の不動産市場を反映した価格が得られた。なお、賃貸市場が未成熟な地域のため、収益価格の試算は断 念した。以上より、不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年公示価格等からの 検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い三次市中心部の宅地需要は全体 的に底堅い状況にあり、安定的に推移してい る。一方で、郊外の宅地需要は弱含みの状況 が続いている。 地域要因に特筆すべき変動は見受けられない が、旧来からの住宅団地であり、不動産需要 は乏しい状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％