令和7年1月10日　提出 備後府中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -11 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外 ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 、一般住宅等が散在 する地域 北西4m市道 水道 高木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 高木駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存住宅地域内に存し、アクセス等の利便性から需要は停滞中で地価は依然弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦田川以南を中心とした府中市郊外及び外縁部に位置する既存住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等 のエンドユーザーが中心。需給圏内では地縁性による需要が見込まれるが、外部からの転入は想定されず取引は低調で ある。また、取引の個別性も比較的強い傾向で低廉なものも見受けられる。中心価格帯は、敷地規模等によりバラツキ がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅、農地等が見られる既存住宅地域である。市街化調整区域内に存し、行政条件や賃貸市場から収益 還元法は非適用とした。他方、比準価格は代替性を有する住宅地の事例より比準して試算され、市場性を表す精度の高 い価格となっている。よって、比準価格にて調整し、市街化調整区域の市場動向及び代表標準地との均衡に留意して、 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格高騰等の物価高、マイナス金利解除 による金利上昇等の要因から不動産市場は地 域によって先行き不透明感が伺える。 地域要因に特段の物理的変動は無く、今後も 同様に現状維持的状況が続くものと思料され る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％